私は、過去に不動産投資を勧められて購入した経験があります。
当時は、節税効果のために持っておいた方が良いと言われ、退職金制度の無い会社に勤めていた私は、少しでも支出を抑えて蓄えができるのならと思い購入を決断。
知識不足で購入してしまった私は、税金の支払いに追われたり、空室で収入がなくなったり、設備の修繕でお金がかかったりと予想外の出費に見舞われていました。
さらに、確定申告時に税金が還付されるであろうと期待していましたが、税理士の先生へ報酬を支払うと、ほぼ還付された分も無くなってしまったなど、あまり良い経験ができておりません。
失敗で終わりたくないので、これからはもっと勉強して上手に運用したいと思っています。
これから不動産投資をしようと考えている方へ、何か参考になればと思い、私の体験談をご紹介します。
不動産取得税が発生
節税の目的で購入したつもりなのに、購入から１ヶ月くらいで、納税することに。
予想だにしていなかったので、驚きました。
調べてみると、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、その取得者にかかる税金です。
不動産の取得について、有償・無償の別、登記の有無、取得原因は問いません。
と記載がありました。
管理費が発生
賃貸料をもらい、その中からローン返済を払うという方程式が成り立っていると思っていましたので、持ち出しは無いと思っていたのですが、管理費が別にかかってしまい、方程式が成り立たなくなり、毎月数万円補填することに。
賃料＝ローンの返済額にしてしまうと、その他にかかる経費や固定資産税などが賄えなくなります。
物件を保有したときにかかる経費を事前に確認しておきましょう。
賃料で賄えなくても、自己資金の範囲内で収まっているか把握することが大事です。
空室が発生
ワンルームマンションは、価格もお手頃なので、個人投資目的で購入しやすいのですが、借りてくれる人も動きやすかったりします。
入学、就職の時期に動きやすく、その時に入居が決まらないとしばらく空室というこもあります。
私の場合、お客様が付いている物件ということだったのですが、３ヶ月くらいで空室になり、しばらく入居が決まらない期間があり、その地域の相場と比べて家賃設定が高いので下げてお客様の確保を優先した結果、入居者は確保できましたが、当初の収益計算から購入間も無く外れていきました。
近隣の家賃相場や、立地条件も確認しておきましょう。
少し安めで設定できるのであれば、集客が楽にできます。
近くに学校があると、学生の利用がメインになりますので、入学時に空室になってしまうと次の入学タイミングまで空室なんてこともあります。
満室になるまで家賃補償してくれる制度があります
アパートなど部屋数がたくさんある物件を新築で購入したときに、満室になるまでは、満室で得られる家賃の約８０％を保証するシステムがあり、たとえ全室空室でも収入が得られました。
しばらく続けば良いなと思っていましたが、４ヶ月目には満室になってしまい、保証が切れたと同時に２部屋空室になりました。
その後、入居退去が目まぐるしく発生し、収益確保のため、やむを得ずサブリース契約に切り替えました。
結果的に、この物件も、補填せざるを得ない物件となってしまいました。
事業で使っている物件は設備の修繕にお金がかかります
住居物件は、引越しなどで空室になると収益が得られません。
そこで、事業をしている物件なら、そう簡単には空室にはならないだろうと思い、ビルの地下１階を丸々使って経営をしている物件を購入しました。
これは、比較的家賃収入が高くトータル収益に貢献してくれた物件でした。
しかし、あるときエアコンが故障してしまい、事業にならないので早急に修理してほしいと依頼があり、見積もりを取ると、エアコン修理で１２０万円もかかってしまいました。
不動産投資を始めたばかりの頃でしたので、大きくマイナスへ転落していきました。
その後、エレベーター付近に水漏れが発生したり、あちこちメンテナンスが必要そうだったので、売却してしまいました。
定期積立預金は２つくらい持っていた方が良いです。
予期せぬ修繕用と、空室補填用と用意しておいた方が安心です。
確定申告が必要で税理士にお願いすると費用がかかります
サラリーマンだった私は、確定申告などしたことありませんでした。
知人の紹介で税理士の先生を紹介してもらい、確定申告をお願いしていました。
作業としては全て先生がやってくれるのですが、通帳のコピーや管理費の支払いがわかるものや固定資産税の納付書など書類集めが、慣れるまで大変でした。
通帳記帳などは、溜め込んでしまうと纏まってしまうので、平日に銀行へ行く必要があったり、手間が掛かりました。
さらには、節税目的だったのに、還付された金額のほとんどは、税理士の先生の費用に消えていきました。
今では、簿記も勉強して自分で確定申告ができるようになりました。
ほとんど簿記の知識がなくても、会計から確定申告までできてしまう会計ソフト
「freee会計」は、口座やクレジットカードとも連携できるので、簡単に会計処理、確定申告が可能ですので、お勧めします。
まとめ
デメリットばかりの記事になっていますが、知識がないままに始めると予想外の費用ばかりで、後悔することになりかねません。
実際は、物件を所有しているので、良いときに売却できれば得もできる可能性は秘めています。
しっかりと勉強してそのタイミングを逃すことなく運用するか、良い物件を購入して早期に利益を獲得することも可能だと思います。
いずれにしても、安易に購入するのではなく、計画を立てて購入することをお勧めします。
知人や友人にはなかなか相談できないと思います。
信頼できる、不動産コンサル業をやっている会社に相談するのがお勧めです。
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